Lorsqu’un bien immobilier est transmis après un décès, plusieurs héritiers peuvent se retrouver propriétaires ensemble d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain.
En pratique, une indivision peut rapidement devenir source de désaccords : lorsque certains héritiers souhaitent vendre et que d’autres préfèrent conserver le bien, la situation peut rester bloquée, parfois pendant plusieurs mois, alors même que les charges et l’entretien du logement continuent.
C’est précisément pour faciliter certaines de ces situations que la loi du 7 avril 2026fait évoluer les règles de sortie de l’indivision.
L’indivision, qu’est-ce que c’est exactement ?
On parle d’indivision lorsque plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, sans qu’une partie physique du logement appartienne à l’un ou à l’autre. C’est une situation très fréquente après une succession.
Par exemple, trois enfants héritent de la maison de leurs parents. Chacun possède une quote-part du bien, mais la maison reste un bien unique. Et lorsqu’il faut prendre une décision importante, notamment envisager sa vente, les choses peuvent se compliquer si les héritiers ne sont pas d’accord.
Que change la loi du 7 avril 2026 ?
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 vise à faciliter la sortie de certaines indivisions successorales bloquées.
L’une des évolutions importantes concerne la possibilité, dans certaines situations, pour un indivisaire de demander au juge l’autorisation de vendre le bien malgré l’opposition d’un autre héritier. Cette possibilité peut notamment être envisagée lorsque la situation présente un caractère urgent ou lorsque l’intérêt commun le justifie.
Attention toutefois : cela ne signifie pas qu’un héritier peut désormais vendre seul un bien indivis.
Le juge conserve un rôle essentiel. Il doit notamment vérifier que la vente est justifiée, que l’intérêt commun est respecté et que les droits des autres indivisaires sont préservés.
Ce qu'elle dit réellement :
Concrètement, la loi du 7 avril 2026 apporte plusieurs évolutions :
→elle facilite certaines ventes de biens détenus en indivision, y compris lorsque tous les héritiers ne sont pas d'accord ;
→elle simplifie certaines procédures de partage judiciaire ;
→elle prévoit de nouvelles solutions lorsque l'un des indivisaires ne répond pas ou ne participe pas à la procédure ;
→elle facilite, sous conditions, la gestion de certains biens issus de successions très anciennes sans héritier identifié.
L'objectif : permettre de débloquer plus facilement des situations successorales qui immobilisent un bien pendant des années.
Pourquoi certaines successions restent-elles bloquées ?
Une indivision peut rapidement devenir difficile à gérer lorsque les héritiers ont des projets différents. L’un souhaite tourner la page et vendre. Un autre est attaché à la maison familiale et refuse de s’en séparer. Certains vivent à plusieurs centaines de kilomètres, d’autres ne parviennent simplement plus à se mettre d’accord.
Et le temps qui passe ne règle pas toujours la situation. Au contraire : un logement vacant peut se dégrader, les charges continuent de courir et les démarches deviennent plus lourdes.
La réforme facilite ainsi la vente de certains biens indivis lorsqu’un désaccord entre héritiers empêche la transaction d’aboutir.
Faut-il forcément passer devant un juge ?
Non.
Lorsque tous les indivisaires parviennent à un accord, une sortie amiable reste évidemment la solution la plus simple. Le notaire joue alors un rôle central dans le règlement de la succession et dans les différentes démarches nécessaires. Le recours au juge concerne surtout les situations dans lesquelles le désaccord empêche réellement d’avancer.
Et l’estimation du bien dans tout ça ?
C’est un point qu'il ne faut pas sous-estimer.
Lorsqu’il s’agit de la maison des parents ou des grands-parents, la valeur du bien est rarement perçue de manière objective. L’attachement familial conduit certains héritiers à surestimer le prix du bien, tandis que d’autres peuvent privilégier une vente rapide.
Une estimation précise du prix de marché permet à chacun de disposer d’une référence objective pour envisager la vente ou le partage. Selon la situation, une estimation immobilière peut toutefois ne pas suffire : lorsqu’une valeur doit être établie dans un cadre juridique précis, une expertise est nécessaire.
Vous héritez d’un bien immobilier à Ohlungen, Haguenau ou en Alsace du Nord ?
Avant même de parler de commercialisation, il faut décortiquer la situation : qui est propriétaire du bien ? Quel est l’état de la succession ? Les héritiers sont-ils tous d’accord ? Quelle est la valeur réelle sur le marché de la maison à vendre ?
Mon rôle, en tant que conseillère en immobilier à Haguenau et dans les communes environnantes, est de vous apporter un regard extérieur et concret sur le bien et sur sa mise en vente, en lien avec le notaire lorsque cela est nécessaire.
Parce que lorsqu’une maison porte une histoire familiale, la vendre demande parfois un peu plus que de simples photos et une annonce.
Vous avez hérité d’un bien immobilier et vous vous demandez comment avancer ? Parlons-en.
Stéphanie Ripp - Conseillère en immobilier
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